Pailit berlalu, prospek Sentul City cerah

Anda masih ingat tentang kasus pemailitan konsumen terhadap pengembang perumahan Bukit Sentul? Akibat ingkar janji dalam menyerahkan rumah pesanan dengan tepat waktu, konsumen pun menyeret pengembang itu ke meja hijau.  Pengembang yang sahamnya dimiliki oleh Tjahjadi Kumala, Bambang Trihatmodjo, dan Grup Lippo itu pun dinyatakan bangkrut pada Oktober 2005.

Pada Mei 2006, manajemen selamat dari predikat pailit setelah sebulan sebelumnya pengembang bersama dengan 95% konsumen perumahan mewah itu satu suara untuk menyepakati sebuah rencana komposisi. Dalam rencana yang kemudian diratifikasi oleh pengadilan, perusahaan sepakat untuk menyelesaikan 438 rumah pada April 2008.  Konsumen pun diwajibkan untuk membayar dimuka maksimal 25% dari nilai tanah atau tanah dan bangunan dalam enam kali cicilan terhitung sejak pembangunan mencapai tahap separuh penyelesaian.

Foto by sentulcity.co.id

Dengan adanya kesepakatan tersebut, BNP Paribas Securities Indonesia melihat prospek cerah ada dalam genggaman pengembang yang kini menyandang nama PT Sentul City Tbk itu, dari sebelumnya PT Bukit Sentul Tbk. Analis BNP Paribas Kim Kwie Sjamsudin dalam riset perdananya mengenai emiten itu, mengatakan suntikan modal sebesar Rp815 miliar dari sejumlah investor baru melalui penawaran umum terbatas (rights issue) pada Oktober 2006 telah menyambung hidup perseroan.

Dana tersebut dinilai lebih dari cukup untuk menutupi biaya pengembangan proyek perumahan Argenia dan juga sebagai modal kerja proyek baru lain di masa datang. Pasca-rights issue, perseroan kelebihan kas.  Perseroan yang tercatat sebagai perusahaan properti publik pertama pada 1993 itu mengalokasikan dana sebesar Rp300 miliar untuk membangun infrastruktur cluster Argenia seluas 118 hektare berikut 438 rumah yang akan diserahkan kepada pembeli lama.

Di saat yang sama, perseroan juga membangun 532 lot rumah yang akan dijual kepada konsumen baru.  Hingga per Maret 2007, perseroan telah menyerahkan sebanyak 71 rumah kepada pembeli lama sebagai bagian dari pemenuhan janji. Sebagian lainnya akan diserahkan secara bertahap dalam beberapa bulan ke depan hingga tuntas keseluruhan pada November.

Untuk mencapai itu semua pengembang pun menggandeng 15 perusahaan konstruksi. Berdasarkan pengamatan dari kunjungan ke lokasi bersama sejumlah analis dari sekuritas lain, Kim memperkirakan perseroan dapat memenuhi seluruh janjinya pada April 2008.  Sejumlah faktor pendukung seperti penurunan suku bunga, pertumbuhan permintaan masyarakat kelas menengah akan perumahan, dan rencana pengembangan proyek jalan tol lingkar luar Bogor yang bakal melewati kawasan Sentul serta upaya keras pengembang dalam mempromosikan perumahan membuat Kim menetapkan rekomendasi beli terhadap saham berkode BKSL ini.

Dia juga menetapkan target harga Rp500, dari harga saham per 2 Mei yang sebesar Rp350.  Harga saham BKSL terus melesat hingga pada perdagangan Jumat lalu mencetak level tertinggi dalam sejarah Rp455. Namun, kemarin harga saham itu melorot lagi menjadi Rp420. Dengan level harga tersebut maka kapitalisasi pasar Sentul City mencapai Rp3,99 triliun.

Dengan kapitalisasi pasar yang besar BNP Paribas, yang saat ini merupakan satu-satunya yang meng-cover saham BKSL, yakin ke depan akan ada lebih banyak analis yang mengamati saham emiten properti ini.  “Kami memperkirakan nilai Sentul City dari total nilai aset bersih sebesar Rp7,1 triliun atau Rp743 per saham. Kami menggunakan harga tanah yang konservatif sebesar Rp1,1 juta per m2 untuk cadangan lahan kotor perseroan seluas 1.909 hektare, dengan luas area yang dapat dijual sebanyak  1.145 hektare,” papar Kim dalam ulasan risetnya, yang terbit 3 Mei.

Nilai tersebut dianggap konservatif mengingat harga tanah dalam cluster estat perseroan yang dikembangkan oleh pengembang Indonesia-Prancis PT Les Nouveaux Constructeurs telah mencapai Rp1,6 juta per m2.  Kim juga sudah memperhitungkan biaya pengembangan lahan guna mendapatkan estimasi nilai aset bersih yang dinyatakan kembali (restated net asset value/RNAV).

Estimasi RNAV yang digunakannya sejalan dengan taksiran angka keluaran Colliers International bulan lalu. Saham BKSL diperdagangkan dengan diskon 53% terhadap estimasi RNAV, dibandingkan rata-rata diskon yang dialami emiten sektor properti yang sebesar 28%.  “Kami percaya saham ini layak diperdagangkan dengan diskon yang lebih besar dibandingkan dengan rata-rata sektor karena perseroan mempunyai profil yang jauh lebih tinggi. Kami yakin diskon saat ini masih mengimplikasikan valuasi yang sulit,” kata Kim.

Adapun target harga dan prediksi laba dari BNP Paribas itu terkendala oleh risiko keterlambatan perseroan dalam menyerahkan rumah bagi pembeli lama. Keterlambatan ataupun sengketa lebih lanjut dapat memicu kasus pemailitan berikutnya. Ancaman lain datang jika perseroan gagal mendapatkan pinjaman untuk mendukung langkah pengembangan proyek selanjutnya.

* Artikel ini terbit di Bisnis Indonesia edisi 9 Mei 2007.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s